李金荣:开发商对REITs这类资产处置有很大诉求

更新时间:2019-07-10

  新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行,主题为:定义未来。中联基金不动产金融部总监李金荣出席并演讲。

  李金荣称,开发商对于REITs这种未来能够真正转化成权益性的资产处置还是有很大的诉求,“因为他们感受到了处置的模式,提供了新的思路。”可能对他们在去存量,去做一个活下去的过程中,提供了一些新的尝试探索方向。

  李金荣:我是中联基金的李金融,我们是一家以不动产、金融业务创新的为主要业务的私募基金。刚才黄秘书长和杨总也提到了一些数据,我也跟各位汇报一下。我们的统计是2017-2018年的7月底,整个市场发行的类REITs产品规模应该在1025亿,其中中联基金,我们参与的产品455亿美元,占整个市场的50%不到。

  类REITs产品也好,未来的公募REITs也好,他是一个比较复杂的金融产品,需要有一个比较深厚的资源整合管理,以及业务的沉淀积累。REITs的爆发在2017年,历史上的延续过程当中,从早期2006年到2016年之间,不管交易所还是银行间,产品都是为了我们今天的交流打下了深厚的基础。

  看不清未来发展的方向的,咱们可以看看龙头企业在干什么。中联基金我们现在在服务的地产前10强,百强企业,不管做尾款,还是类REITs,百强性企业我们没有具体统计,绝大部分的开发商都在尝试以这种创新性金融工具,给自己在这种艰难的环境下,做一些摸索和尝试。我们跟开发商碧桂园,跟这些大的开发商,或者地方性开发商、龙头企业,跟他们交往过程中也感受到,开发商对于这种REITs和未来能够真正转化成权益性的资产处置还是有很大的诉求,因为他们感受到了处置的模式,提供了新的思路。可能对他们在去存量,去做一个活下去的过程中,提供一些新的尝试探索方向,这是我们在业务过程中的一些感受。

  关于现在国内的REITs市场发展的现状,我接着杨总刚才讲的话题再往下讲。我印象中,今年4月份的时候,当时还没上任的易行长,他在答记者会的官方场合,被问到说怎么看中国REITs市场的发展,他说目前REITs市场没有快速发展起来的原因是,很多机构持有人不愿意卖断这些资产。

  关于这个问题,我结合我在一线业务上的体会,可能有更深一点的认识。其实开发商是在商研商,今天上午在讲的都是缩投资,快速去化,很少有说不愿意卖的,只有一个不舍得卖。我的感受跟杨总比较相似,取决于目前整个大市场的环境。咱们不管是在交易所市场发行的证券化产品,还是在协会发行的ABN产品,主要的投资人还是以银行为主。从房地产开发的角度延续下去,还是把类REITs产品,这些未来的权益性产品也好,需要我们从业者,不管是GL这样的资产估价机构,还是券商,作为管理人、资产服务机构,我们需要和发现人,需要和市场上的投资者,不断的去撮合。这样的话,需要大家去寻找一个折中点。

  我们在这个不动产未来发展20年的时间内,他的资产价值到底是什么?这块我们更依赖的是一个外部相对合理的公寓定价逻辑和定价模式,包括对资产的定价,包括未来对证券的定价,这是我们对现在REITs市场当前的实际情况,但是我们其实还有一些展望,刚才几位都提到了,包括前面也有嘉宾提到,公募REITs已经推出,没有实质性障碍,只是看制度,政府层面、监管层面什么时候把这个制度实施。公募REITs来临的时候,我们作为投资人也好,发行人也好,我们是不是做好了这个准备,可能还需要持之以恒的努力。谢谢!

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